Земля в Минске подешевела

Основной ориентир при покупке или продаже земель – кадастровая оценка участка. Это исходная точка переговоров между покупателем и продавцом. Чем меньше времени прошло от последней кадастровой оценки земли, тем она реальнее.

Предыдущая кадастровая оценка земель завершилась, а ее результаты вступили в силу с января 2012 года. Через 5 лет была проведена переоценка земли по всей республике. Ее проводили специалисты Национального кадастрового агентства (НКА). Эти результаты находятся еще в стадии согласования и утверждения, которая должна завершиться до 1 июня 2017 года. Согласованные и утвержденные результаты вступят в силу 1 января 2018 года и будут использоваться для расчета земельного налога.

Кадастровая оценка земель в Минске

В столице республики самый развитый рынок недвижимости. Около 800 сделок купли-продажи домовладений было заключено в Минске с 2012 года. Такое количество сделок помогло оценить 80% земель, исходя из рыночных данных по сделкам купли-продажи. Оценка земель в Минском районе оказалась ниже, около 28%, на основании полученной рыночной информации.

Территория Минска была разделена специалистами НКА на 130 микрорайонов (зон), но только в 40 из них находилась усадебная застройка. По состоянию на июль 2016 года число частных домовладений составляло 16 тыс. 122, а число квартир – 700 тысяч. Следовательно, число частных домов не превышало 3% от величины всего объема жилья.

Специалисты НКА сделали анализ структуры рынка недвижимости в каждом микрорайоне (оценочной зоне). Анализировались следующие показатели:

• частота сделок купли/продажи;
• средняя стоимость недвижимости;
• возраст и площадь домовладения;
• площадь земельного участка;
• материал, использованный для строительства дома.

В результате проведенных исследований специалисты НКА получили реальное распределение оцениваемых зон по этим параметрам. Сотрудники НКА могут точно рассчитать цену участка на основе характеристик домовладения и анализе рынка недвижимости.

Анализ рынка недвижимости показал, что, начиная с 2012 года, стоимость земли уменьшилась на 28% в долларах США, а в белорусских рублях цена увеличилась на 70%. Уровень падения цен неравномерен и увеличивается от центра Минска к окраине. Например, цены внутри второго кольца уменьшились только на 10%.

Кадастровая оценка земель Минского района

Падение цен на землю в Минском районе меньше, чем в черте города. Оно составило в долларовом эквиваленте всего 15% за 5 лет, а в рублях цена земли с 2012 года увеличилась втрое.

Около 25% населенных пунктов Минского района чрезвычайно часто фигурирует в различных сделках купли-продажи домовладений. Этой информации по сделкам оказалось достаточно, и она была использована для оценки реальной кадастровой стоимости участков. Для правильной оценки земли в других населенных пунктах специалисты взяли за основу следующие факторы:

• удаленность населенного пункта от Минска;
• грунтовая или асфальтированная дорога к участку;
• расстояние от железнодорожной станции;
• наличие водных объектов;
• наличие водопровода, газопровода, электроснабжения.

По результатам кадастровой оценки земель Минского района специалисты НКА разработали некоторые рекомендации. Если владельцы недвижимости еще не приватизировали свой дачный участок или приусадебный участок земли под частным домом в Минском районе, то сейчас нет смысла торопиться. Следует подождать вступления в силу последних результатов оценки.

Многие предпочитают хранить деньги в валюте, а стоимость земли в долларовом эквиваленте постоянно снижается. Но при этом следует учитывать, что самые дорогие земли района расположены близко к столице и большинство их застроено коттеджами и частными загородными домами. НКА приводит перечень десяти населенных пунктов, где стоимость земли, начиная с 2012 года, практически не уменьшилась, а в некоторых пунктах даже несколько возросла:

• Ждановичский c/c, деревня Каменная Горка.
• Боровлянский c/c, деревня Копище.
• Папернянский c/c, деревня Зацень.
• Папернянский c/c, деревня Цнянка.
• Сеницкий c/c, Сеница.
• Папернянский c/c, деревня Якубовичи.
• Папернянский c/c, деревня Лапоровичи.
• Ждановичский c/c, деревня Дегтяревка.
• Ждановичский c/c, деревня Качино.
• Боровлянский c/c, деревня Дроздово.

Земля в садоводческих товариществах, расположенных в Минском районе, уменьшилась в цене всего на 5% в долларах. При расчете кадастровой оценки специалисты учитывали наличие действующих инженерных коммуникаций – газопровода, электросети и капитального водоснабжения, а также близость железнодорожной станции, различных водных объектов и леса. Окончательная кадастровая оценка земель в садоводческих товариществах производилась на основе рыночных данных по 72% земель для коллективного садоводства.