На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в Минске

Покупка квартиры на вторичном рынке Минска - серьезный шаг, сопряженный с немалыми рисками. Одно дело выбрать жилье по параметрам и совсем другое - обеспечить юридическую чистоту сделки. Недостаточная проверка документов или игнорирование важных нюансов может привести к непредвиденным последствиям: от дополнительных финансовых затрат до полной потери и квартиры, и денег.

Даже если продавец вызывает доверие, а квартира кажется идеальной, необходимо тщательно проверить все юридические аспекты. В этой статье мы расскажем, на что обратить пристальное внимание при покупке вторичного жилья в Минске, какие документы проверить и какие подводные камни могут встретиться на пути к новой квартире.

Документы для проверки

Первый и самый важный этап - проверка документов. Начните с паспортов продавца и всех собственников квартиры. Обратите внимание на внешний вид документов: отсутствие повреждений, четкость печатей, соответствие фотографии владельцу. Убедитесь, что перед вами действительно тот человек, который указан в паспорте.

Следующий важный документ - основание права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда или договор приватизации. В этом документе проверьте корректность указанных данных: адрес квартиры, площадь, кадастровый номер, данные собственников.

Обязательно запросите выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Ее можно получить в РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру". Срок действия выписки - 1 месяц, поэтому запрашивайте ее перед сделкой. В выписке проверьте:

• кто является собственником квартиры;
• наличие обременений (залог, арест, запрет на отчуждение);
• наличие несовершеннолетних собственников.

Если продавец состоит в браке или был в браке на момент приобретения квартиры, необходимо согласие супруга на продажу. Это правило действует даже если супруги уже развелись, но квартира была приобретена в период брака и не разделена по соглашению или решению суда.

Справка о зарегистрированных лицах (форма №1) покажет, кто прописан в квартире. Ее можно получить в ЖЭС, ЖРЭО, МФЦ или через портал электронных услуг. Важно проверить эту информацию повторно непосредственно перед сделкой, так как продавец может прописать кого-то в последний момент. Не забудьте о справке об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Ее можно получить через ЕРИП, в ЖЭС или ЖРЭО. Дополнительно попросите продавца показать последние квитанции об оплате.

Если квартира приобреталась с использованием средств семейного капитала, запросите справку об остатке семейного капитала из Фонда социальной защиты населения. Это важно, так как использование семейного капитала накладывает определенные обязательства на собственников.

Проверка собственника

• Паспорт продавца. Проверить через Единый портал электронных услуг на подлинность. Это поможет исключить риск мошенничества с поддельными документами.
• Правоустанавливающие документы.Обратите внимание на цепочку перехода права собственности. Особенно настораживающими могут быть частые смены собственников за короткий период времени.
• Судебные разбирательства. Проверьте, не участвует ли продавец в судебных делах. Информацию можно найти в Едином государственном реестре судебных решений. Особенно опасны дела, связанные с имущественными спорами, банкротством или семейными конфликтами.
• Банкротство. Проверьте собственника на банкротство через Единый реестр сведений об экономической несостоятельности. Если обнаружены дела о банкротстве, лучше отказаться от сделки, так как она может быть признана недействительной.

Для дополнительной безопасности можно запросить у продавца медицинские справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Эти документы подтвердят, что продавец полностью дееспособен и осознает значение своих действий. Важно понимать, что нахождение на учете само по себе не является основанием для отказа от сделки, но может потребовать дополнительных юридических гарантий.

Проверка наличия несовершеннолетних собственников

Наличие несовершеннолетних собственников можно выяснить из выписки ЕГРНИ и справки о зарегистрированных в квартире лицах. Даже если ребенок только прописан, но не является собственником, он имеет право пользоваться жильем и может претендовать на проживание.

• Если в квартире кто-то прописан, лучше настоять на снятии с регистрационного учета до сделки. Если это невозможно, в договоре купли-продажи необходимо прописать сроки и ответственность за несвоевременное выписывание.
• При наличии несовершеннолетних собственников проверьте свидетельства о рождении или паспорта детей. Информация должна соответствовать данным в документах на квартиру.
• Для продажи квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение выдается только при условии, что права ребенка не будут ущемлены (например, ему будет предоставлено равноценное или лучшее жилье).
• Особое внимание уделите случаям, когда квартира приобреталась с использованием семейного капитала. Проверьте наличие согласия органов опеки, участие совершеннолетних детей и выделение долей. Информацию можно получить из справки Фонда социальной защиты населения.

Семейное положение собственника

Отсутствие согласия супруга на продажу квартиры - серьезный риск. Супруг имеет право оспорить сделку в течение года, что может привести к признанию ее недействительной и возврату квартиры прежнему владельцу. Важно проверять семейное положение даже если продавец в разводе. Если имущество приобреталась в браке и не была разделена при разводе, она по-прежнему считается совместным имуществом, и для ее продажи требуется согласие бывшего супруга.

Согласие супруга не требуется, если:

• квартира приобретена до брака;
• получена в дар или по наследству;
• приобретена после расторжения брака;
• является личной собственностью согласно брачному договору.

Проверить семейное положение можно по штампу в паспорте или запросив справку из ЗАГС через портал электронных услуг.

Осмотр квартиры

При осмотре квартиры сверьте фактическую планировку с техпаспортом и экспликацией. Незаконные перепланировки могут стать серьезной проблемой после покупки, так как их узаконивание требует времени и денег, а в некоторых случаях может быть невозможным.

Тщательно проверьте состояние инженерных коммуникаций:

• электрика (работоспособность розеток и выключателей, отсутствие оголенных проводов);
• водопровод (напор воды, ее цвет и запах, состояние труб);
• канализация (отсутствие засоров и протечек);
• вентиляция (проверьте тягу с помощью листа бумаги);
• радиаторы отопления (отсутствие протечек, равномерный нагрев);
• газовое оборудование (если есть, проверьте его исправность).

Шумоизоляцию можно проверить, попросив кого-то включить музыку в соседней комнате или прислушавшись к звукам с улицы и от соседей. Обратите внимание на звукопроницаемость стен, потолка и пола.

Также важно проверить состояние:

• пола на скрипы и неровности;
• потолка на отсутствие разводов и следов протечек;
• стен на отсутствие трещин и признаков влажности.

Соседи

Хорошие соседи - важный фактор комфортной жизни в новой квартире. Постарайтесь пообщаться с жильцами соседних квартир. Расспросите их о доме в целом: нет ли проблем с коммуникациями, как часто отключают воду или отопление, какова работа управляющей компании. Особенно важно узнать о соседях сверху и снизу. Выясните, нет ли среди них шумных компаний, музыкантов или людей с антисоциальным поведением. Узнайте, были ли конфликты с предыдущими жильцами квартиры, которую вы собираетесь приобрести.

Условия договора

В договоре купли-продажи должны быть четко прописаны следующие данные:

• данные о недвижимости (наименование, адрес, кадастровый номер, площадь). Эти данные должны соответствовать информации в ЕГРНИ;
• данные участников сделки (ФИО и паспортные данные продавца и покупателя);
• суть договора (продавец продает, а покупатель покупает квартиру);
• стоимость недвижимости (указывается либо полная, либо за квадратный метр);
• права пользования сторонних лиц (если в квартире остаются лица, сохраняющие право пользования, это должно быть четко указано с перечислением их прав и обязанностей);
• состояние недвижимости на момент передачи (с мебелью или без, необходимость проведения ремонта, наличие дефектов);
• сроки выписки проживающих (точная ;дата и ответственность за нарушение этих сроков);
• сроки передачи объекта (должна быть конкретная дата или период);
• условия и сроки оплаты (должны быть прописаны когда, каким образом и какая сумма будет передана);

Также должны быть казаны штрафные санкции за нарушение условий договора. Штрафы должны быть справедливыми и соразмерными. Также нужно прописать условия расторжения договора, в каких случаях и каким образом возможно расторгнуть сделку.