Как купить квартиру на вторичном рынке в Беларуси?

Купля-продажа жилья, в том числе вторичного, отрегулирована законодательством Беларуси. При оформлении договора регистратор и/или нотариус тщательно проверяют достоверность сведений. Это необходимо, чтобы защитить права и интересы как покупателя, так и продавца. Несмотря на то, что государство гарантирует законность сделки, не поленитесь проверить всё самостоятельно.

Подводные камни

Приобретение «бывшей в употреблении» недвижимости чревато рисками. Излишне доверчивый покупатель может лишиться не только душевного спокойствия, но и денег, зачастую немалых.

Некоторые типичные ситуации, влекущие неприятные последствия:

• недавно унаследованная квартира – надо выяснить, насколько законно полученное наследство;
• объект имеет нескольких собственников, включая недееспособных лиц или малолетних детей – здесь не обойтись без согласия органов опеки и попечительства;
• собственник жилья находится в розыске/под следствием – такая сделка признаётся ничтожной.

Важно: в Жилищном кодексе Беларуси есть перечень неотчуждаемых помещений, куда входят комнаты общежитий и другие объекты, указанные в ст. 70 (п. 2).

Нужен ли риелтор

Привлечение профессионала не требуется, если вы лично знаете продавца и на 100% убеждены в его честности. В остальных случаях лучше довериться сотрудникам агентства недвижимости, которые проследят историю квартиры от момента её приватизации до выставления на продажу.

Риелтор отвечает за безопасность сделки, защищая интересы обеих сторон – продающей и покупающей. Неправильно думать, что он работает исключительно на продавца и для его выгоды. Риелтор контролирует сделку от начала до конца, соблюдая её правомерность и чистоту.

Все риелторские организации работают на основании государственной лицензии, имея страховое свидетельство, благодаря которому страхуется каждая (проходящая через агентство) сделка. Так обеспечивается законность купли-продажи жилья.

На что ещё обратить внимание

Немало собственников уверены в своей правомочности, хотя в действительности нарушают закон. Например, один из разведённых супругов априори лишён права продавать общую квартиру, пока не заручится согласием другого. Также нельзя продать жильё, построенное на средства льготного кредита, если срок отчуждения не закончен.

Покупка у наследника

Подобная сделка вполне законна, если завещание составлено без нарушений и не содержит двусмысленных толкований. Купля-продажа невозможна при нескольких одновременно составленных (у разных нотариусов) завещаниях, содержащих противоречивые пункты.

Важно: покупка станет невозможной, если выяснится, что завещатель был недееспособным либо документ заверялся в присутствии заинтересованных лиц.

Обязательно выясните, сколько людей, кроме наследника, претендует на продаваемую квартиру: нет ли родственников, официально имеющих в ней долю.

Покупка у собственника

Она тоже бывает сопряжена с трудностями, о которых вы узнаете в неподходящий момент, например, в финале сделки (если вы отказались от услуг риелтора). Кроме правооустанавливающего документа на продаваемый объект, собственник предоставляет:

• выписку из решения о приватизации;
• разрешение органов опеки (по требованию);
• копию лицевого счета;
• согласие (письменное) всех участников приватизации;
• справки об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• техпаспорт.

Если вы хотите жить в проверенной квартире, возьмите заранее выписку из ЕГРНИ, где подробно указаны права и ограничения/обременения (залог, запрет отчуждения, арест) на приобретаемую недвижимость. Выписку выдают любому, кто за ней обратится.

Продажа по доверенности

Этот вид сделки также не вполне безопасен по двум возможным причинам:

• доверенность не имеет юридической силы, так как отменена;
• собственник жилья умер.

Последнее обстоятельство проверяют, обратившись с запросом в паспортный стол. Мошенники зачастую оперируют доверенностью, продавая жильё несколько раз. С такими криминальными прецедентами разбираются судебные инстанции.

Вменяемость продавца

Ещё одна потенциальная опасность для тех, кто обходится без помощи риелторов – заключить сделку с психически нестабильным человеком.

Внимание. В Беларуси все граждане, состоящие на учете в психоневрологическом либо наркологическом диспансере, правомочны продавать/покупать жильё.

Но, сам продавец или его родня вправе оспорить совершённую сделку, если сумеют доказать, что при подписании договора первый не осознавал своих действий. Справку о том, что имярек не числится на учете в наркологическом/психоневрологическом диспансере, выдают здесь же по запросу самого продавца. Риелторские агентства стоят на страже интересов своих клиентов, поэтому собирают сведения с помощью сотрудников.